Определение стоимости недвижимости методом прямой капитализации. Оценка стоимости методом прямой капитализации дохода. Расчет метода прямой капитализации

Ставка капитализации. В инвестировании в недвижимость вы быстро узнаете, что ставка капитализации является одним из наиболее часто используемых показателей для рассмотрения инвестиций. Это простой способ оценить финансовые результаты инвестиций, но, как вы увидите в этой статье, у него есть ограничения.

Введение

Метод прямой капитализации - это расчет коэффициента капитализации. Это как определение. Максимальная ставка рассчитывается и определяется так. Например, если здание производит $ 10,000 чистого операционного дохода и продает за $ 100,000, ставка может быть рассчитана как 0.1. Предельные ставки выражаются в процентах, поэтому мы читаем это как 10 процентов. Простота этого расчета позволяет быстро переставить его для решения неизвестной фигуры. В приведенном выше примере мы знаем NOI и значение, но если бы у нас были только NOI и ставка капитализации, мы могли бы так же легко определить значение. Полезность этого очевидна, поскольку вы не всегда будете иметь все три части информации. прямой капитализации можно увидеть ниже на фото. Это пример из сферы недвижимости.

Сфера использования метода прямой капитализации дохода

Поскольку ставка капитализации может быть рассчитана так быстро и легко, она стала цифрой, которую инвесторы и другие специалисты по недвижимости используют для сравнения одной инвестиции в другую. Две инвестиции могут находиться на рассмотрении, где оба имеют дико разные прейскурантные цены и шумы, но если к каждому применяется одинаковая ставка ограничения, вы можете легко сравнить их.

Профессиональные оценщики и инвесторы в недвижимость используют различные подходы к определению стоимости. Метод прямой капитализации является лишь одним из них, и это опирается на ту же формулу, которую мы ввели ранее. В финансовой терминологии метод оценивает здание как “бессрочное”. Фактически, математика, лежащая в основе этого расчета, предполагает, что инвестиции будут продолжать приносить доход на неопределенный срок.

Ставка капитализации служит ”дисконтом", который инвесторы применяют к этому потоку дохода для различных рисков, с которыми он приходит. Нет такой вещи, как безрисковые инвестиции, поэтому инвесторы делают скидку на любой поток доходов, чтобы учесть потенциальные проблемы и убытки, которые могут возникнуть с ним. Ставка капитализации просто говорит нам о соотношении дохода к цене, которую инвесторы готовы принять для будущего потока дохода.

Какой NOI ты используешь

Это вопрос, который инвестор всегда должен задавать, глядя на ставки капитализации. Нет общепризнанной NOI. Это создает проблему для инвесторов, когда они пытаются определить ставку рыночной капитализации для данной инвестиции. Они, возможно, слышали, что имущество по соседству с рассматриваемым продавалось “в пределах семи процентов", когда это могло быть просто на ”брокерских" номерах, которые завышали NOI. Если NOI выше или ниже, это будет иметь прямое влияние на истинную ставку капитализации, по которой торгуется актив. Поэтому важно работать с вашей командой, чтобы критически оценить сопоставимые рыночные показатели и тщательно рассмотреть, какие предельные ставки вы считаете действительными.

Когда следует ли использовать этот метод

Ставки капитализации и подход прямой капитализации к оценке является полезным инструментом, чтобы иметь в вашем наборе инструментов в качестве инвестора. Это позволяет для быстрого анализа сделки, и, если сделано системно с критическим объективом, может быть мощным методом. Однако, помимо этого, существует множество вспомогательных или альтернативных методов оценки. Знание того, когда вам нужно сделать больше, чем этот один расчет, является важным набором навыков при разработке возможностей анализа сделок.

Вывод формулы метода

В анализе инвестиций в недвижимость ставка капитализации равна отношению чистого операционного дохода к стоимости недвижимости. Ставки капитализации сопоставимых объектов используются для дисконтирования чистого операционного дохода объекта недвижимости с целью получения его внутренней стоимости.

Как и любые другие инвестиции, недвижимость оценивается по приведенной стоимости будущих денежных потоков. Существует два метода оценки стоимости недвижимости: метод прямой капитализации и метод дисконтирования денежных потоков. В варианте прямой капитализации поток дохода от имущества, измеряемый чистым операционным доходом, считается бессрочным, а стоимость имущества равна NOI, деленному на ставку дисконтирования.

Формула

Стоимость имущества методом прямой капитализации определяется по формуле приведенной стоимости бессрочного платежа:

r -ставка капитализации, а NOI - чистый операционный доход. Он по своей сути включает в расчет темпы роста NOI. Предельная ставка r равна ставке дисконтирования i минус скорость роста g. Это переменные для формулы метода прямой капитализации.

Переставляя приведенное выше уравнение, мы получаем математическое выражение для r. Ставка капитализации r определяется на основе отношения чистого операционного дохода (NOI) к стоимости сопоставимых объектов недвижимости. NOI равных доходов- имущество за вычетом всех операционных расходов, ремонтов и технического обслуживания, страхования, налогов на имущество, коммунальных услуг и т. д. NOI - это неровная мера чистых денежных потоков, т. е. она не вычитает никаких процентных расходов или любых других капитальных затрат, а также стоимости имущества и максимальной ставки.

Предельные ставки

Предельные ставки, используемые для оценки имущества, должны быть из сделок с недвижимостью, которые очень похожи на имущество, оцениваемое с точки зрения местоположения имущества, размера, характера имущества (жилое и коммерческое), срока аренды (краткосрочный или долгосрочный), возраста, т. е. определяются ли затраты на ремонт и улучшение и т. д.

Пример использования метода прямой капитализации дохода

Учитывая следующие данные, значение свойства A с использованием предельной ставки, полученной с использованием информации, доступной для продажи имущества B и C в зависимости от того, является наиболее подходящим. Пример метода прямой капитализации при оценке бизнеса:

Свойство B больше похоже на свойство A, чем свойство C, следовательно, мы должны значение свойства А, используя процент капитализации, полученное из значения и NOI информации о свойстве B.

Ставка верхнего предела, используемая выше, может быть скорректирована вверх или вниз с учетом различий между сопоставимым свойством (т. е. свойством B) и оцениваемым свойством (т. е. свойством A).

Прямая капитализация против анализа дисконтированных денежных потоков

Многие брокеры рынка коммерческой недвижимости, кредиторы и собственники используют оценки недвижимости, имея значение доходного подхода. Оценка, полученная из прямой капитализации - анализ дисконтированных денежных потоков (DCF). Для оценки стоимости с прямой капитализацией, стабилизированный чистый операционный доход (NOI) делится на ставку рыночной капитализации. Оценка стоимости, анализ DCF требует оценки каждый год вместе с NOI, наряду с ожидаемой стоимостью реверсии в конце периода анализа. Обычно аналитик использует капитализацию доходов для оценки возвратов. Эти ожидаемые денежные выгоды затем дисконтируются на соответствующем тарифе для того, чтобы получить рынок оценки стоимости. Метод прямой капитализации при оценке инвестиционных рисков считается по приблизительно таким же правилам.

Оценка чистого операционного дохода

Хотя эти расчеты просты и понятны, они зависят от предположений оценщика или оценки. При использовании прямой капитализации, свойства стабилизированного NOI необходимо оценить. Эта оценка разработана на основе рыночных данных для сопоставимых объектов недвижимости в рыночной зоне; представляет мнение оценщика о том, как имущество должно сработать. Потому что мнение оценщика основано на наблюдении рыночных данных, трудно придираться к его или ее оценке NOI. Когда рынок “адекватный”, понятие "стабилизированный NOI" особенно полезно. Однако особую озабоченность вызывают две области.

Во-первых, что делать, если недвижимость имеет значительную вакансию на момент оценки? Очевидно, никто не развивает недвижимость с ожиданием значительной, постоянной вакансии. Так, оценщик может использовать рыночную долю вакансий, а не свойства реальных вакансий. Это приводит к увеличению NOI для свойства предмета и может завышать значение свойства.

Во-вторых, если ожидается, что будущий NOI собственности увеличится из-за повышенного спроса на площади, что приводит к повышению арендных ставок, прямая капитализация за один год NOI может занижать стоимость недвижимости. Потому что анализ DCF позволяет ежегодные регулировки внутри ставки арендной платы, нормы вакансий, потерь по инкассо и операционным расходам, анализ DCF может быть использован для ожидания покупателем увеличения NOI с течением времени.

Когда имущество, как ожидается, станет полностью арендованным в течение ближайших трех-пяти лет, например, стоимость проживания может быть снижена до желаемого уровня. Эта спецификация ожидаемых изменений приводит к реалистичным оценкам NOI в течение периода - результат намного лучше, чем капитализация годичного NOI. Но с другой стороны, просто предполагая, что доля вакансий будет сокращена в течение трехлетнего периода, это может привести к завышению NOI.

Анализ DCF идеально подходит для таких ситуаций, как эта. Однако, анализ DCF не сильно полезен при информации о том, что объект недвижимости полностью сдан в аренду. Приведенная стоимость ряда равных годовых денежных потоков равна эквиваленту капитализированной стоимости. Это не ошибка в использовании свойств анализа DCF, когда не ожидается существенных изменений в NOI. Однако пользователи оценочного отчета должны понимать, что результаты этого метода не лучше, чем те, которые производятся путем правильного применения прямой капитализации. Метод прямой капитализации при оценке инвестиционных рисков считается по приблизительно таким же правилам.

Выбор капитализации и ставок дисконтирования

Теоретически опасения по поводу капитализации одного года NOI исключены. Мастерство оценщика в определении рыночной капитализации, ставка от сопоставимых продаж - это играет большую роль. Если ставка рыночной капитализации получена из продаж недвижимости с долей вакантных площадей, сопоставимой с предметами с соответствующими ожиданиями покупателя о судьбе полностью арендованного объекта недвижимости, значение смогло быть оценено с некорректированного NOI и ставки рыночной капитализации.

Также покупатели, которые ожидают в будущем NOI повышение его свойств цен на оплату труда, отражают эти ожидания. В обоих случаях ожидания отражаются на наблюдаемой капитализации цены. Проблема оценщика возникает при необходимости сопоставить объекты, которые не могут быть найдены. В этом случае оценщик должен разработать ставку капитализации и оценить NOI из лучших доступных аналогов и произвести оценку рыночной стоимости, которая отражает ожидания потребителей.

Для анализа DCF используется соответствующая ставка дисконтирования, преобразующая оценки NOI в оценку значения. Когда анализ DCF используется для оценки рынка недвижимости, ставка дисконтирования должна быть извлечена из рынка с использованием данных сопоставимых свойств. Итак, потребность в соответствующих сопоставимых данных одинакова для анализа DCF и для прямой капитализации. Когда анализ DCF используется для инвестиционного анализа, требуемая норма прибыли должна использоваться для дисконтирования ожидаемых денежных потоков.

Необходимый трудный выбор

Анализ прямой капитализации и DCF - каждый подходит в определенных обстоятельствах. В частности, прямая капитализация подходит для ожидания свойств стабильного анализа NOI; DCF хорошо подходит для ожидаемых свойств изменяющегося NOI. Выбор подходящей ставки капитализации и ставки дисконтирования иногда может быть трудным для обоих методов. Основное преимущество анализа DCF в том, что в сборе данных, необходимых для оценки NOI за период анализа, нужно узнавать о перспективе предмета собственности.

Анализ DCF требует тщательного рассмотрения. Ставка капитализации ожидаемого спроса и предложения для определенного типа космических и эксплуатационных расходов. Правильно сделанный, такой анализ может предоставить информацию, которая не очевидна через прямую капитализацию. Часто, однако, первичное использование анализа DCF подтверждает рыночную стоимость оценки прямой капитализации. Несмотря на то, что для некоторых свойств NOI оценки, используемые в анализе DCF, могут быть более точными, независимое подтверждение оценки прямой капитализации рыночной стоимости требует соответствующей скидки ставки.

Вывод

В современном мире есть большое количество экономических инструментов и разобраться в них достаточно сложно. В этой статье подробно разобран метод прямой капитализации. Это очень полезный метод, который часто используется в экономике. Теперь читатель с ним знаком и может им пользоваться. Метод прямой капитализации дохода при оценке любой формы бизнеса или объекта дохода помогает построить успешный бизнес с минимальными рисками.

Оценка имущества по методу прямой капитализации предусматривает сохранение уровня прибыльности объекта и условий его использования.

Сущность и характерные черты

Оценка недвижимости осуществляется двумя способами — с помощью прямой капитализации или посредством дисконтирования денежных потоков (ДДП). Оба пути реализуются при том условии, что цена имущества прямо зависит от его потенциальной способности приносить доход. В расчеты обязательно включается и уровень риска, сопровождающий преобразование прибыли, которая, возможно, сложится в дальнейшем, в конкретный показатель цены объекта.

Ключевым отличием указанных способов являются разные алгоритмы учета образующихся прибылей. В прямой капитализации берутся во внимание доходы, получаемые за какой-то конкретный временной отрезок. В случае с ДДП в качестве основы используются показатели последних нескольких лет, сюда же может быть включена потенциальная прибыль от перепродажи недвижимости после того, как истечет отчетный период.

На выбор методики оказывают влияние следующие факторы:

отражение в алгоритме текущих конкурентных тенденций;
объем информации, на которой базируется анализ, ее тип, полнота и достоверность;
возможность применения специфических характеристик объекта, способных повлиять на конечную стоимость — местоположения, размеров и пр.

В этих условиях следует выделить случаи, когда метод прямой капитализации считается наиболее приемлемым:

финансовые потоки долгое время остаются стабильными, при том они выше нуля;
прибыль от использования объекта постепенно увеличивается, пусть и с небольшим шагом.

Расчет метода прямой капитализации

Применение этого способа отображает общую цену объекта, в которую входят специфические компоненты, в частности, стоимость здания, земельного участка.

Общая формула цены объекта «С» в простом виде иллюстрирует взаимосвязь чистых операционных доходов (именуются как ЧОД) и коэффициента капитализации (Ккап):

ЧОД берется годовой или среднегодовой.

Рассматриваемую методику расчета не используют в двух ситуациях:

объект является нестабильным источником прибыли;
строительство недвижимости еще не завершено либо объект подлежит восстановлению.

Этапы использования метода прямой капитализации:

Вычисление ожидаемой прибыли, которую может принести объект. Анализ может основываться на годовых показателях или на средних достижениях, характерных аналогичному периоду. В приоритете способы максимально эффективного использования объекта.
Определение значение коэффициента капитализации на основе ставки прибыли и нормы возврата денег. Здесь не подсчитывается цена реверсии, процесс инициируется только в отношении объектов недвижимости.
Формирование суммарной цены имущества с учетом чистых операционных доходов и коэффициента капитализации.

Осложняет получение достоверной картины тот факт, что большинство рынков недвижимости довольно непрозрачны, они не предоставляют полные сведения о реально выполненных операциях аренды либо продажи объектов. Еще одна проблема — отсутствие четкой статистики относительно интенсивности загрузки и сопутствующих эксплуатационных затрат. В результате заметно затрудняется процесс получения ключевых вычислительных параметров.

Плюсы и минусы

Главным достоинством метода прямой капитализации и причиной его активного использования является удобство и легкость вычислений. Это самое простое решение для анализа объектов недвижимости, которые приносят прибыль в результате передачи в долгосрочную аренду. С помощью этого способа можно увидеть актуальную конъюнктуру рынка, что особенно важно, ведь значительное число сделок в профильной среде рассматривается именно с позиций цены и будущей прибыли.

Рассмотренный алгоритм не всегда целесообразно использовать, если присутствует достаточный уровень сведений о совершаемых сделках. Он бесполезен в ситуациях, когда недвижимость не продуцирует стабильную прибыль или еще не сдана в эксплуатацию, что является существенным минусом.

Метод капитализации - один из вариантов расчета в доходном подходе, позволяющий с максимальной точностью вычислить цену недвижимости. Как и в ряде других способов, метод капитализации основан на следующем принципе: цена имущества (собственности) эквивалентна текущей стоимости будущих затрат на ее содержание.

Метод капитализации - способ вычисления цены имущества, суть которого в превращении чистого операционного дохода в стоимость. Операции по расчету производятся путем простой формулы - ЧОД делится на коэффициент капитализации.

Метод капитализации: сущность, плюсы и минусы

При оценке бизнеса (имущества) все чаще применяется метод капитализации, как один из способов доходного подхода. Такой вид расчета актуален только при наличии всех необходимых данных, а также при условии, что ожидаемая будет стабильной или же сохранит незначительные темпы роста. Эти условия напрямую касаются, к примеру, арендного бизнеса, когда основной вид дохода - это плата за аренду помещения.

Текущая цена имущества зависит от изменений коэффициента капитализации, поэтому применение описываемого метода подразумевает четкое обоснование параметра. Сама - преобразование финансового потока в цену (стоимость) посредством деления расчетного параметра на (коэффициент капитализации). Всю суть метода можно выразить в простой формуле:

Vm = Прибыль/К (или V) = М*Д,

где К - коэффициент капитализации,
Д - прибыль;
М - мультипликатор,

Vm - стоимость оценки объекта.

Сущность метода капитализации - в вычислении объема ежегодной прибыли с учетом ставки капитализации, на базе которой и производится расчет стоимости компании. Применение этой методики позволяет специалисту решить несколько задач:

Вычислить продолжительность периода, в который производится анализ;
- вычислить капитализируемую базу;
- рассчитать коэффициент капитализации;
- произвести расчет рыночной цены.

На сегодня есть несколько методик капитализации компании. Они различаются в зависимости от видов прибыли, а также параметров, которые выступают в качестве делителей (множителей) при выполнении расчетов. Так, можно выделить капитализацию:

Фактических (реальных) дивидендов;
- чистой прибыли до момента выплаты налогов;
- чистой прибыли уже после выплаты налогов;
- потенциальных дивидендов и так далее.

Расчет чистой прибыли должен выполняться в определенный срок. Анализ можно произвести для трех периодов в прошлом или же использоваться три временных промежутка (два периода до момента расчета, один - на текущий момент и два - в будущем). Важный момент - сопоставить полученные параметры.

К преимуществам метода капитализации стоит отнести :

Простоту вычисления;
- возможность оценить реальную рыночную конъюнктуру.

Недостатки метода капитализации заключаются в невозможности его применения в следующих случаях :

При отсутствии необходимых данных о рыночных операциях;
- когда находится еще на этапе становления;
- нуждается в проведении серьезных работ по реструктуризации.

Метод капитализации: основные этапы применения и оценки

В процессе использования метода задача оценщика состоит в следующем:

1. Выполнить все шаги по подготовке финансового отчета за определенный промежуток времени (чаще всего расчет производится за последние пять лет).

2. Сделать корректировку финансовых данных, которые были отображены в отчете, опираясь на современные требования GAAP. Если необходимо «спрятать» лишние или недействующие средства компании, то их нужно рассмотреть на последнем этапе.

3. Выполнить расчет (перерасчет) налогов (федеральных и местных) на нормализованную прибыль (еще до момента вычета налогов). В результате можно получить чистую прибыль с учетом корректировки.

4. В ситуации когда в роли капитализируемой прибыли выступает денежный поток, не обойтись без дополнительной корректировки чистой прибыли (была рассчитана на предыдущем этапе). Такой расчет позволяет получить чистый или валовой финансовый поток.

5. Вычислить коэффициент капитализации. В роли объекта для расчетов должен выступать тот поток, который нуждается в капитализации. Как правило, в качестве этого потока выступает чистый доход, рассчитанный в шаге 3. Но в ряде случаев в роли измерителя может выступать как чистый, так и валовой денежный поток (шаг 4).

6. Рассчитать срок деятельности предприятия, который будет основой для капитализации. Как правило, в качестве такого периода берется последний год работы. Для получения более точных результатов может быть выполнен расчет с учетом показателя за последние несколько лет.

8. Провести проверку на соответствие «здравому смыслу». На данном этапе должен пересмотреть расчет, и сделать ряд основных тестов в отношении обоснованности доводов при расчете.

9. Если на втором шаге были откорректированы данные финансовой отчетности и появились недействующие или излишние активы, то их необходимо добавить к показателю, рассчитанному в седьмом шаге.

10. Принять решение, есть ли необходимость в корректировке полученной на девятом шаге цены для учета скидки по бесконтрольному пакету ценных бумаг или скидки за .

Упрощенная расчетная часть метода капитализации имеет три этапа:

Последний параметр в формуле (операционные затраты) - средства, которые необходимы для поддержания нормальной работоспособности объекта недвижимости. Их можно разделить на условно постоянные, эксплуатационные и резервы.

Следующий этап - расчет коэффициента капитализации , который может выполняться несколькими методами:

1. С учетом корректировки на изменение цены актива . Здесь коэффициент состоит из пары элементов - нормы возврата средств (капитала) и ставки доходности.

Формула расчета:

Что касается «дельта», то этот параметр отображает снижение стоимости объекта недвижимости.

2. По методу рыночной выжимки формула будет иметь следующий вид:

Здесь Сi - это цена, за которую был продан i-й объект;
ЧОДi - чистая для любого из i-ых объектов аналога.

Самая большая проблема в данной методике - это поиск информации по ЧОД (она является скрытой).

3. По методу связанных инвестиций . В случае когда покупка недвижимости производится за кредитные или личные средства, важно, чтобы коэффициент капитализации удовлетворять двум видам инвестиций:

Для заемного капитала расчет такой:

Для собственного капитала формула следующая:

Будьте в курсе всех важных событий United Traders - подписывайтесь на наш

- метод прямого сопоставления продаж

R=ЧОД/ PV

Метод связ инвестиционный и заемный капитал

R=Rкред*Уд.в. кр +Rсоб*(1- Уд.в. кр)

Метод связ инвестиции земли и здания

Rобщ= Стз*Ккап.з.+Стз*Ккап.зд

Метод техника остатка:

Определение части годового дохода, приходящейся на часть объекта с известной стоимостью путем умножения этой стоимости на соответствующий данной части коэффициент капитализации;

Определение величины годового дохода, приходящегося на часть объекта с неизвестной стоимостью, путем вычитания из общей величины годового дохода суммы, приходящейся на известную часть объекта;

Определение стоимости неизвестной части объекта делением приходящегося на нее дохода на соответствующий коэффициент капитализации;

Определение стоимости объекта путем сложения известной и полученной стоимостей.

Задача 13. Определить стоимость объекта, используя технику остатка для здания, если стоимость земли - 300 000 у.д.е.; ЧОД - чистый операционный доход - 100 000 у.д.е.; коэффициент капитализации для земли - 8%; для здания - 15%.

Последовательность определения стоимости собственности техникой остатка приведена в таблице 1.16.

Показатели	Кол-во у у.е
Стоимость здания	300 000
Чистый операционный доход (ЧОД)	100 000
Часть дохода, приходящаяся на здание (300 000 * 0,08)
Остаточный доход, приходящийся на здание
(100000-24000)
Стоимость здания (76 000 /0,15)
Стоимость собственности

Задача 13

Объект недвижимости будет приносить чистый операционный доход 10000 уе ежегодно в течении 5 лет. Вы считаете, что через 5 лет объект будет продан за 110000 уе. Предположим, что рыночный коэф дисконтирования – 8%. Какова текущая стоимость объекта.

PV = ЧОД/Н = 10000/0,08 = 125 уе.

Задача 15

Определить стоимость объекта, используя технику остатка для земли, если стоимость здания 500000 уе, чистый операционный доход – 100000 уе, коэффициент капитализации для земли – 8%, для здания – 15%.

Часть дохода, приходящаяся на здание:

500000*0,15 =75000 уе

Часть дохода, приходящаяся на землю:

100000-75000 = 25000 уе

Стоимость земли:

25000/0,08 = 312500 уе

Стоимость собственности:

500000+312500 = 812500 уе

Задача 16

Определить ставку капитализации объекта недвижимости, в которые вложены собственные и заемные средства. Доля заемных средств 65%.Ставка капитализации земли 14%

Собственные средства - 3300 т.руб

Ежег. доход в сумме 600 т.руб

Rсоб=600/3300=18%

R= Rкред * Уд.в. кр + Rсоб * (1- Уд.в. кр)

R=0,14*0,65+0,18(1-0,65)=9,1+6,3=15,5

Задача 17

Оценщик определил, что стоимость земли составляет 20% от стоимости объекта недвижимости

Анализ рынка показал, что капитализации земли 13%, для здания -20%

Определить ставку для объекта в целом

Rобщ= Стз * Ккап.з. + Стз * Ккап.зд

0,2*0,13+(1-0,2)*0,2=18,6%

Задача 18

Определить ст-ть объекта, используя технику остатка для ЗК, если СК – 200 т у.е., ЧОД -70000 т. у.е.

К-т капитализации СК – 9%, ЗК – 0,1264

1. Часть дохода приходящегося на СК:

200000*0,09 = 18000 у.е

2. Часть дохода приходящегося на ЗК:

70000 – 18000 =52000 у.е

3. Заемный капитал

52000 / 0,1264 = 411392,41 у.е.

Сумма ЗК и СК:

200000 +411393,41 = 611392,41 у.е

Задача 19

Клиент может предоставить обеспечение по кредиту в 1000000 у.е. под 12% годовых, погашенному за 25 лет ежемесячными платежами. Необходимый СК составляет 250000 у.е. Ставка дивидендов 12%.

ЧОД кредита: 100000*0,12 = 120000 у.е

ЧОД СК: 250000*0,12 = 30000

ЧОДсум = 150000 у.е.

Задача 20

Определить общий к-т капитализации при следующих данных: офис оценен в 5 млн. руб. На момент оценки доходность составляла:

правительственных облигаций – 8,5 %

Риск капиталовложений в офис – по сравнению с инвестициями в облигации – 5%

Затраты на управление инвестициями - 2%

Поправка на недостаточную ликвидность 2 %

Время для возврата капитала 20 лет, ставка возврата капитала -5 % (1\20)

R общ = Rпроц ст + R возвр к = 0,085+0,05+0,02+0,02 + 0,05

Задача 21

ЧОД от объекта расположенного в хорошем месте 25 000 руб

Аналогичный объект в неблагоприятном месте приносит доход 21000 руб. Ст-ть земли под оцениваемое сооружение 50000 руб., норма капитализации для земли 8 %, для здания 10 %. Опред-ть вид и сумму износа.

Внешний износ

ЧОД земли = 50000*0,08 =4000 у.е

ЧОД зд = 21000 – 4000 = 17000 у.е

Потеря дохода за счет изменения внешних условий

25000-21000 = 4000 руб

Потеря чистого дохода относимого к зданию:

17000/ 21000 * 4000 = 3238 руб.

Потеря дохода относимого к зданию

3238 / 0,1 = 32381 руб.

Задача 22

Здание ст-тью 174900 имеет высоту этожа 4 м, что являя избыточным. Здание с высотой этажа 3 м – 172900 руб.

Физический износ 40 %. Доп расходы владельца – 500 руб.

К-т капитализации – 10%.

Износ функциональный не устранимый.

Остаточная ст-ть 4м здания

174900 *40% = 104940 руб.

Остаточная ст-ть 3м здания

172900 * 0,6 = 103740

Разница в износе:

Потеря дохода

500 / 0,1 = 5000 руб.

Сумма износа:

5000 +1200 = 6200 руб.

Задача 23

Цена дома = 20000+55000 = 75000 уе

ВРМ = 75000/725 = 103,45 уе

ВРМ 1 = 80000/675 = 118,5 уе

ВРМ 2 = 90000/765 = 117,65 уе

Задача 24

ЧОД в 10000 у.е в течении 5 лет. Через 5 лет объект будет продан за 110 000 у.е.

у.е. Рыночный к-т дисконтирования 8%. Какова текущая ст-ть объекта:

Задача 30

Определить стоимость свободной квартиры государственного жилищного фонда. Инвентаризационная стоимость одного квадратного метра строения - 8000руб. Квартира 2-х комнатная площадью 58 м2. Потребительские качества квартиры характеризуются следующими коэффициентами:

üэтаж 3 - 0,47

üвысота помещения 2,75 – 3 метра – 0,66

üкомнаты все изолированы – 2,45

üплощадь подсобных помещений включая кухню 16 м2 – 0,45

üсанузел раздельный – 0,4

üлоджия – 0,45

üлифт – 0,45

üмусоропровод на лестничной клетке – 0,25

üванна, горячее водоснабжение централизованно – 0,4

üориентация жилых окон на юг и восток – 0,09 за 1 комнату

üудаление от метро 4 остановки – 0,12

Скв – стоимость квартиры;

Си – инвентаризационная стоимость 1 м2;

П – площадь;

Кпкк – коэффициент потребительских качеств квартиры.

Кпкк=0,47+0,66+2,45+0,45+0,4+0,45+0,45+0,25+0,4+(0,09*2)+0,12= 6,28

Ск = 8000 * 58 * 6,28 = 2913920 руб.

Задача 31

Определить стоимость земельного участка затратным методом.

В результате наблюдений выявлена необходимость в проведении следующих видов текущего ремонта в квартирах здания сдаваемого в наем: покраска – 2500$, замена ковров в 5 квартирах – 1750$, ремонт водопроводной сети – 2200$.

Характеристика элементов с коротким сроком службы:

Стоимость воспроизводства здания – 545930$. Физический срок службы - 5 лет. Полный срок службы здания – 60 лет. Количество квартир в здании – 20 лет. Затраты на модернизацию бытового оборудования – 12000$. Стоимость имеющегося бытового оборудования - 7370$. Потери в доходе от одной квартиры из-за плохого поэтажного плана составляют 10$, из-за близости к промышленному предприятию - 15$.

Валковый рентный мультипликатор по данному сектору рынка недвижимости равен 5.

Оценочная стоимость земельного участка - 50000$.

Физическое ухудшение

А. Устранимое:

покраска - 2500$;

замена ковров в 5 квартирах - 1750$;

ремонт водопроводной системы – 2200$.

ВСЕГО устранимого физического ухудшения - 6450$.

Б. Неустранимые краткосрочные компоненты:

Неустойчивые краткосрочные компоненты – 31700 $.

В. Неустранимые долгосрочные компоненты :

Стоимость воспроизводства здания – 545930 $.

Минус: физически поправимые – 6450 $

Стоимость воспроизводства заново краткосрочных – 166650 $

Стоимость воспроизводства заново долгосрочных элементов:

545930 – 6450 – 166650 = 372830 $

Неустранимые долгосрочные компоненты: 372830 * 5/60 = 31068 $

2. Функциональное устранение:

А. Поправимое:

Модернизация бытовых приборов(12000 $) – Стоимость имеющихся бытовых приборов(7370$) = 4630 $

Б. Непоправимые:

Потери в ренте из-за плохого поэтажного плана:

3. Внешний или экономический износ:

Потери в ренте из-за близости промышленного предприятия:

Резюме :

Стоимость воспроизводства заново – 545930 $

За минусом: физически устранимые - 6450 $

непоправимые краткосрочные – 31700 $

непоправимые долгосрочные – 31068 $

функционально непоправимые – 12000 $

внешний износ – 18000 $

Полная стоимость построек с учётом износа – 442082 $

Оцениваемая стоимость площади – 50000 $

Итого цена – 492082 $

Задача 34

Два года назад был куплен участок под строительство индивидуального жилого дома за 20000 уе. Дом был построен за 55000 уе. Прекрасно вписался в среду, где существующие дома стоили от 80000 до 90000 уе. Некоторые соседние дома сдавались в аренду по ставкам от 675 до 765 уе в месяц.

Новый дом планировалось сдать за 725 уе в месяц. Через пол года после завершения строительства дома была изменена схема движения транспорта в этом районе, после чего улица стала менее привлекательной для проживания в односемейных домах. Продать дом по первоначальной рыночной цене не удалось за 15 мес. Тогда дом был сдан в ареду за 650 уе в месяц, что соответствовало арендным ставкам после изменения схемы движения.

Определить: вал. рентный мультипликатор, вероятную первоначальную рын. стоимость дома, сумму потери стоимости дома из-за изменения маршрута движения транспорта.

Цена дома = 20000+55000 = 75000 уе

ВРМ = 75000/725 = 103,45 уе

ВРМ 1 = 80000/675 = 118,5 уе

ВРМ 2 = 90000/765 = 117,65 уе

Ср ВРМ = (118,5+117,65)/2 = 118,075 уе

118,075*725 = 85604 – вероятная первоначальная стоимость дома

75000/650 = 115,38 – ВРМ после изменения схемы движения

(115,38-103,45)*725 = 8649,25 – сумма потерь.

Задача 32

Имеется рыночная информация о 3 недавних продажах сопоставимых жилых домов:

Дом 1 наиболее близок по своим удобствам и местоположению к объекту оценки, но его ландшафт лучше и это отличие оценено в 5000 уе, мусоропровод такой же как и у оцениваемого объекта, его стоимость – 16000 уе. Объект 1 продан 3 месяца назад.

Дом 2 имеет мусоропровод, продан 6 месяцев назад при благоприятных условиях финансирования (добавить к цене 15000 уе по сравнению с обычными условиями финансирования)

Дом 3 находится в двух кварталах от автобусной остановки, тогда как оцениваемый объект в 8 кварталах. Считается, что от автобусной остановки отнимает от стоимости объекта 3000 уе. Дом продан 2 дня назад и у него нет мусоропровода. Рост цен на данный вид недвижимости составляет 0,5% в месяц.

характеристика	Оцениваемый объект	Сравнительный объект

Рост цен
Продажная цена
Дата продажи		3мес назад	6 мес назад	2дня назад
Мусоропровод		+	+	-
Окружающий ландшафт		+5000	Такой же	Такой же
Финансирование		-	+15000	-
Местоположение		Такое же	Такое же	Лучше на 6 кв
Уточненная цена
Число квартир
Цена квартиры

Поправочные цены:

1) 600000*3*0,5% = 9000 уе

2) 750000*6*0,5% = 22500 уе

Поправка по местоположению:

3)3000*6 = 18000 уе

Уточненые продажные цены:

4) 600000+9000-5000 = 604000 уе

5) 750000+22500-15000 = 757500 уе

6) 450000+16000-18000 = 448000 уе

Цена 1 квартиры оцениваемой недвижимости:

(24160+22250+24889)/3 = 24776 уе

Задача 33

Ваш клиент может предоставить обеспечение по первому иппотечному кредиту в 1 млн уе под 12% годовых, погашаемого в течении 25 лет ежемесячными платежами. Необходимый собственный капитал составляет 250000 уе. Ставка дивидендов на капитал – 12%. Рассчитайте требуемый ежегодный чистый операционный доход, который бы удовлетворил и кредиторов и заемщика.

Часть дохода, приходящегося на заемный капитал:

1000000*0,12 = 120000 уе

Часть дохода, приходящегося на собственный капитал:

250000*0,12 = 30000 уе

30000+120000 = 150000 уе

Задача № 36

Ресторан быстрого питания рассматривает возможность аренды участка земли. Ожидается, что будет привлечено 2 тысячи посетителей в месяц. В среднем каждый посетитель оформит заказ на 2000 уе. Прибыль компании должна составлять 0,1 уе на каждую уе продаж. Затраты на рабочую силу и материалы составят 0,8 уе на каждую ед продаж. Каков максимальный размер ежемесячной арендной платы может позволить себе компания, сохраняя необходимую норму прибыли.

Объем продаж = 2000*2000 = 4000 тыс уе