प्रत्यक्ष पूंजीकरण पद्धति का उपयोग करके अचल संपत्ति का मूल्य निर्धारित करना। प्रत्यक्ष आय पूंजीकरण पद्धति का उपयोग करके मूल्यांकन। प्रत्यक्ष पूंजीकरण विधि की गणना

पूंजीकरण दर। रियल एस्टेट निवेश में, आप जल्दी ही जान जाएंगे कि किसी निवेश पर विचार करने के लिए कैप दर सबसे अधिक इस्तेमाल की जाने वाली मीट्रिक में से एक है। यह किसी निवेश के वित्तीय प्रदर्शन का मूल्यांकन करने का एक सरल तरीका है, लेकिन जैसा कि आप इस लेख में देखेंगे, इसकी सीमाएँ हैं।

परिचय

प्रत्यक्ष पूंजीकरण विधि पूंजीकरण अनुपात की गणना है। यह एक परिभाषा की तरह है. अधिकतम दांव की गणना और निर्धारण निम्नानुसार किया जाता है। उदाहरण के लिए, यदि कोई इमारत शुद्ध परिचालन आय में $10,000 का उत्पादन करती है और $100,000 में बेचती है, तो दर की गणना 0.1 के रूप में की जा सकती है। कैप दरें प्रतिशत के रूप में व्यक्त की जाती हैं, इसलिए हम इसे 10 प्रतिशत के रूप में पढ़ते हैं। इस गणना की सरलता आपको किसी अज्ञात आंकड़े को हल करने के लिए इसे तुरंत पुनर्व्यवस्थित करने की अनुमति देती है। उपरोक्त उदाहरण में, हम NOI और मूल्य जानते हैं, लेकिन यदि हमारे पास केवल NOI और कैप दर होती, तो हम आसानी से मूल्य निर्धारित कर सकते थे। इसकी उपयोगिता स्पष्ट है क्योंकि आपके पास हमेशा तीनों प्रकार की जानकारी नहीं होगी। प्रत्यक्ष पूंजीकरण नीचे फोटो में देखा जा सकता है। यह रियल एस्टेट उद्योग का एक उदाहरण है.

प्रत्यक्ष आय पूंजीकरण पद्धति के उपयोग का दायरा

क्योंकि कैप दर की गणना इतनी जल्दी और आसानी से की जा सकती है, यह एक संख्या बन गई है जिसका उपयोग निवेशक और अन्य रियल एस्टेट पेशेवर एक निवेश की दूसरे से तुलना करने के लिए करते हैं। दो निवेश विचाराधीन हो सकते हैं, जहां दोनों की सूची कीमतें और शोर बिल्कुल भिन्न हैं, लेकिन यदि प्रत्येक एक ही कैप दर के अधीन है, तो आप आसानी से उनकी तुलना कर सकते हैं।

पेशेवर मूल्यांकनकर्ता और रियल एस्टेट निवेशक मूल्य निर्धारित करने के लिए विभिन्न तरीकों का उपयोग करते हैं। प्रत्यक्ष पूंजीकरण विधि उनमें से एक है, और यह उसी फॉर्मूले पर निर्भर करती है जिसे हमने पहले पेश किया था। वित्तीय शब्दावली में, विधि इमारत को "सदा" के रूप में रेट करती है। दरअसल, इस गणना के पीछे का गणित यह मानता है कि निवेश अनिश्चित काल तक आय उत्पन्न करता रहेगा।

कैप दर एक "छूट" के रूप में कार्य करती है जो निवेशक उस आय स्ट्रीम पर विभिन्न जोखिमों के लिए लागू करते हैं। जोखिम-मुक्त निवेश जैसी कोई चीज नहीं है, इसलिए निवेशक संभावित समस्याओं और नुकसानों को ध्यान में रखते हुए किसी भी आय स्ट्रीम पर छूट देते हैं। यह इसके साथ उत्पन्न हो सकता है। कैप दर हमें बस आय और कीमत का अनुपात बताती है जिसे निवेशक भविष्य की आय धारा के लिए स्वीकार करने को तैयार हैं।

आप किस NOI का उपयोग करते हैं?

यह एक ऐसा प्रश्न है जो एक निवेशक को कैप दरों को देखते समय हमेशा पूछना चाहिए। कोई सार्वभौमिक रूप से स्वीकृत NOI नहीं है। यह निवेशकों के लिए एक समस्या पैदा करता है जब वे किसी दिए गए निवेश के लिए मार्केट कैप दर निर्धारित करने का प्रयास कर रहे होते हैं। उन्होंने सुना होगा कि जिस संपत्ति की बात की जा रही है उसके बगल की संपत्ति "लगभग सात प्रतिशत" पर बिक रही है, जबकि यह केवल "दलाली" संख्या हो सकती है जिसने एनओआई को बढ़ा दिया है। यदि एनओआई अधिक या कम है, तो इसका वास्तविक कैप दर पर सीधा प्रभाव पड़ेगा जिस पर परिसंपत्ति का कारोबार हो रहा है। इसलिए, तुलनीय बाजार प्रदर्शन का गंभीर मूल्यांकन करने के लिए अपनी टीम के साथ काम करना महत्वपूर्ण है और ध्यान से विचार करें कि आपके अनुसार कौन सी कैप दरें वैध हैं।

आपको इस विधि का उपयोग कब करना चाहिए?

एक निवेशक के रूप में आपके टूलबॉक्स में कैप दरें और मूल्यांकन के लिए प्रत्यक्ष कैप दृष्टिकोण एक उपयोगी उपकरण है। यह किसी व्यापार के त्वरित विश्लेषण की अनुमति देता है, और, यदि एक महत्वपूर्ण लेंस के साथ व्यवस्थित रूप से किया जाता है, तो यह एक शक्तिशाली तरीका हो सकता है। हालाँकि, इसके अतिरिक्त, कई सहायक या वैकल्पिक मूल्यांकन विधियाँ भी हैं। व्यापार विश्लेषण क्षमताओं को विकसित करते समय यह जानना एक महत्वपूर्ण कौशल है कि आपको इस एक से अधिक गणना कब करने की आवश्यकता है।

विधि सूत्र की व्युत्पत्ति

रियल एस्टेट निवेश विश्लेषण में, पूंजीकरण दर संपत्ति के मूल्य के लिए शुद्ध परिचालन आय के अनुपात के बराबर है। किसी संपत्ति के आंतरिक मूल्य पर पहुंचने के लिए उसकी शुद्ध परिचालन आय में छूट देने के लिए तुलनीय संपत्ति पूंजीकरण दरों का उपयोग किया जाता है।

किसी भी अन्य निवेश की तरह, रियल एस्टेट का मूल्यांकन उसके भविष्य के नकदी प्रवाह के वर्तमान मूल्य पर किया जाता है। अचल संपत्ति के मूल्य का अनुमान लगाने के दो तरीके हैं: प्रत्यक्ष पूंजीकरण विधि और रियायती नकदी प्रवाह विधि। प्रत्यक्ष पूंजीकरण विकल्प में, संपत्ति की आय धारा, जैसा कि शुद्ध परिचालन आय द्वारा मापा जाता है, को शाश्वत माना जाता है, और संपत्ति का मूल्य छूट दर से विभाजित एनओआई के बराबर होता है।

FORMULA

प्रत्यक्ष पूंजीकरण विधि का उपयोग करके संपत्ति का मूल्य स्थायी भुगतान के वर्तमान मूल्य के सूत्र का उपयोग करके निर्धारित किया जाता है:

r पूंजीकरण दर है, और NOI शुद्ध परिचालन आय है। इसमें स्वाभाविक रूप से गणना में NOI वृद्धि दर शामिल है। सीमांत दर r छूट दर i घटा विकास दर g के बराबर है। ये प्रत्यक्ष पूंजीकरण विधि सूत्र के लिए चर हैं।

उपरोक्त समीकरण को पुनर्व्यवस्थित करने से r के लिए गणितीय अभिव्यक्ति मिलती है। पूंजीकरण दर आर तुलनीय संपत्तियों के मूल्य के लिए शुद्ध परिचालन आय (एनओआई) के अनुपात के आधार पर निर्धारित की जाती है। समान आय एनओआई - संपत्ति में से सभी परिचालन व्यय, मरम्मत और रखरखाव, बीमा, संपत्ति कर, उपयोगिताओं आदि को घटा दिया जाता है। एनओआई शुद्ध नकदी प्रवाह का एक असमान माप है, जिसका अर्थ है कि यह किसी भी ब्याज व्यय या किसी अन्य पूंजीगत लागत को नहीं घटाता है, साथ ही संपत्ति का मूल्य और अधिकतम दर.

दरें सीमित करें

संपत्ति के मूल्य निर्धारण के लिए उपयोग की जाने वाली सीमांत दरें रियल एस्टेट लेनदेन से होनी चाहिए जो संपत्ति के स्थान, आकार, संपत्ति की प्रकृति (आवासीय और वाणिज्यिक), पट्टे की अवधि (छोटी या लंबी अवधि) के संदर्भ में संपत्ति के मूल्य के समान हैं ), उम्र, आदि। ई. क्या मरम्मत और सुधार की लागत निर्धारित की गई है, आदि।

प्रत्यक्ष आय पूंजीकरण पद्धति का उपयोग करने का एक उदाहरण

निम्नलिखित डेटा को देखते हुए, संपत्ति बी और सी की बिक्री के लिए उपलब्ध जानकारी का उपयोग करके प्राप्त सीमांत दर का उपयोग करके संपत्ति ए का मूल्य, जो भी सबसे उपयुक्त हो। किसी व्यवसाय का मूल्यांकन करते समय प्रत्यक्ष पूंजीकरण पद्धति का एक उदाहरण:

संपत्ति बी, संपत्ति सी की तुलना में संपत्ति ए के अधिक समान है, इसलिए हमें संपत्ति बी के मूल्य और एनओआई जानकारी से प्राप्त पूंजीकरण प्रतिशत का उपयोग करके संपत्ति ए को महत्व देना चाहिए।

तुलनीय संपत्ति (यानी, संपत्ति बी) और मूल्यांकन की जा रही संपत्ति (यानी, संपत्ति ए) के बीच अंतर को ध्यान में रखते हुए ऊपर इस्तेमाल की गई कैप दर को ऊपर या नीचे समायोजित किया जा सकता है।

सीधे पूंजीकरण बनाम रियायती नकदी प्रवाह विश्लेषण

कई वाणिज्यिक रियल एस्टेट दलाल, ऋणदाता और मालिक आय दृष्टिकोण को ध्यान में रखते हुए रियल एस्टेट मूल्यांकन का उपयोग करते हैं। प्रत्यक्ष पूंजीकरण से प्राप्त मूल्यांकन - रियायती नकदी प्रवाह (डीसीएफ) विश्लेषण। प्रत्यक्ष पूंजीकरण मूल्य का अनुमान लगाने के लिए, स्थिर शुद्ध परिचालन आय (एनओआई) को बाजार पूंजीकरण दर से विभाजित किया जाता है। लागत अनुमान, डीसीएफ विश्लेषण के लिए प्रत्येक वर्ष एनओआई के साथ-साथ विश्लेषण अवधि के अंत में अपेक्षित प्रत्यावर्तन लागत के साथ एक अनुमान की आवश्यकता होती है। आमतौर पर, विश्लेषक रिटर्न का अनुमान लगाने के लिए आय पूंजीकरण का उपयोग करता है। इन अपेक्षित मौद्रिक लाभों को मूल्यांकन बाजार तैयार करने के लिए उचित दर पर छूट दी जाती है। निवेश जोखिमों का आकलन करते समय प्रत्यक्ष पूंजीकरण पद्धति पर लगभग समान नियमों के अनुसार विचार किया जाता है।

शुद्ध परिचालन आय का अनुमान

हालाँकि ये गणनाएँ सरल और सीधी हैं, वे मूल्यांकनकर्ता या मूल्यांकनकर्ता की धारणाओं पर निर्भर करती हैं। प्रत्यक्ष पूंजीकरण का उपयोग करते समय, स्थिर एनओआई के गुणों का मूल्यांकन किया जाना चाहिए। यह अनुमान बाज़ार क्षेत्र में तुलनीय संपत्तियों के लिए बाज़ार डेटा के आधार पर विकसित किया गया है; संपत्ति का प्रदर्शन कैसा होना चाहिए, इसके बारे में मूल्यांकनकर्ता की राय का प्रतिनिधित्व करता है। क्योंकि एक मूल्यांकक की राय बाजार डेटा के अवलोकन पर आधारित होती है, इसलिए उसके एनओआई अनुमान में गलती ढूंढना मुश्किल है। जब बाज़ार "अच्छा" होता है, तो "स्थिर एनओआई" की अवधारणा विशेष रूप से उपयोगी होती है। हालाँकि, दो क्षेत्र विशेष चिंता का विषय हैं।

सबसे पहले, क्या होगा यदि मूल्यांकन के समय संपत्ति में एक महत्वपूर्ण रिक्ति हो? जाहिर है, कोई भी महत्वपूर्ण, स्थायी रिक्ति की उम्मीद के साथ अचल संपत्ति का विकास नहीं करता है। इस प्रकार, मूल्यांकनकर्ता वास्तविक रिक्तियों की संपत्तियों के बजाय रिक्तियों की बाजार हिस्सेदारी का उपयोग कर सकता है। इसके परिणामस्वरूप वस्तु की संपत्ति के लिए एनओआई बढ़ जाता है और संपत्ति का मूल्य बढ़ सकता है।

दूसरा, यदि स्थान की बढ़ती मांग के कारण किसी संपत्ति का भविष्य में एनओआई बढ़ने की उम्मीद है, जिसके परिणामस्वरूप किराये की दरें अधिक होंगी, तो एक वर्ष के एनओआई का प्रत्यक्ष पूंजीकरण संपत्ति के मूल्य को कम कर सकता है। क्योंकि डीसीएफ विश्लेषण किराया दरों, रिक्ति दरों, संग्रह घाटे और परिचालन व्यय के भीतर वार्षिक समायोजन की अनुमति देता है, डीसीएफ विश्लेषण का उपयोग समय के साथ एनओआई बढ़ने की खरीदार की अपेक्षा का मार्गदर्शन करने के लिए किया जा सकता है।

उदाहरण के लिए, जब किसी संपत्ति के अगले तीन से पांच वर्षों के भीतर पूरी तरह से पट्टे पर दिए जाने की उम्मीद होती है, तो रहने की लागत वांछित स्तर तक कम हो सकती है। अपेक्षित परिवर्तनों के इस विनिर्देश के परिणामस्वरूप अवधि के दौरान एनओआई का यथार्थवादी अनुमान प्राप्त होता है - जो वार्षिक एनओआई को पूंजीकृत करने से कहीं बेहतर परिणाम है। लेकिन दूसरी ओर, केवल यह मान लेने से कि रिक्ति दर तीन साल की अवधि में कम हो जाएगी, एनओआई का अधिक विवरण हो सकता है।

डीसीएफ विश्लेषण ऐसी स्थितियों के लिए आदर्श है। हालाँकि, डीसीएफ विश्लेषण यह जानने में बहुत उपयोगी नहीं है कि कोई संपत्ति पूरी तरह से पट्टे पर है। समान वार्षिक नकदी प्रवाह की श्रृंखला का वर्तमान मूल्य पूंजीकृत लागत के बराबर है। जब NOI में कोई महत्वपूर्ण परिवर्तन अपेक्षित नहीं है तो DCF विश्लेषण गुणों का उपयोग करना कोई गलती नहीं है। हालाँकि, मूल्यांकन रिपोर्ट के उपयोगकर्ताओं को यह समझना चाहिए कि इस पद्धति के परिणाम प्रत्यक्ष पूंजीकरण के सही अनुप्रयोग द्वारा उत्पादित परिणामों से बेहतर नहीं हैं। निवेश जोखिमों का आकलन करते समय प्रत्यक्ष पूंजीकरण पद्धति पर लगभग समान नियमों के अनुसार विचार किया जाता है।

पूंजीकरण और छूट दरों का विकल्प

सिद्धांत रूप में, एनओआई के एक वर्ष के पूंजीकरण के बारे में चिंताएं समाप्त हो गई हैं। बाजार पूंजीकरण, तुलनीय बिक्री से दर निर्धारित करने में मूल्यांकक का कौशल - यह एक बड़ी भूमिका निभाता है। यदि बाजार पूंजीकरण दर पूरी तरह से पट्टे पर दी गई संपत्ति के भाग्य के बारे में खरीदार की अपेक्षाओं के अनुरूप वस्तुओं के बराबर रिक्ति दरों वाली संपत्तियों की बिक्री से प्राप्त होती है, तो मूल्य का अनुमान असमायोजित एनओआई और बाजार पूंजीकरण दर से लगाया जा सकता है।

इसके अलावा, जो खरीदार भविष्य में एनओआई से इसकी श्रम मूल्य संपत्तियों में वृद्धि की उम्मीद करते हैं, वे इन अपेक्षाओं को दर्शाते हैं। दोनों ही मामलों में, अपेक्षाएँ प्रेक्षित मूल्य पूंजीकरण में परिलक्षित होती हैं। मूल्यांकनकर्ता की समस्या तब उत्पन्न होती है जब उन वस्तुओं का मिलान करना आवश्यक होता है जिन्हें पाया नहीं जा सकता। इस मामले में, मूल्यांकक को एक कैप दर विकसित करनी चाहिए और सर्वोत्तम उपलब्ध साथियों से एनओआई का अनुमान लगाना चाहिए और एक बाजार मूल्य अनुमान तैयार करना चाहिए जो उपभोक्ता की अपेक्षाओं को दर्शाता है।

डीसीएफ विश्लेषण एक उचित छूट दर का उपयोग करता है जो एनओआई अनुमानों को मूल्य अनुमानों में परिवर्तित करता है। जब डीसीएफ विश्लेषण का उपयोग अचल संपत्ति बाजार का मूल्यांकन करने के लिए किया जाता है, तो तुलनीय संपत्तियों के डेटा का उपयोग करके छूट दर को बाजार से निकाला जाना चाहिए। इसलिए, डीसीएफ विश्लेषण और प्रत्यक्ष पूंजीकरण के लिए प्रासंगिक तुलनीय डेटा की आवश्यकता समान है। जब डीसीएफ विश्लेषण का उपयोग निवेश विश्लेषण के लिए किया जाता है, तो अपेक्षित नकदी प्रवाह में छूट के लिए रिटर्न की आवश्यक दर का उपयोग किया जाना चाहिए।

आवश्यक कठिन विकल्प

प्रत्यक्ष पूंजीकरण और डीसीएफ विश्लेषण प्रत्येक कुछ परिस्थितियों में उपयुक्त हैं। विशेष रूप से, प्रत्यक्ष पूंजीकरण स्थिर एनओआई विश्लेषण गुणों की अपेक्षा के लिए उपयुक्त है; डीसीएफ बदलते एनओआई के अपेक्षित गुणों के लिए उपयुक्त है। उचित पूंजीकरण दर और छूट दर का चयन करना कभी-कभी दोनों तरीकों के लिए मुश्किल हो सकता है। डीसीएफ विश्लेषण का मुख्य लाभ यह है कि विश्लेषण की अवधि में एनओआई का अनुमान लगाने के लिए आवश्यक डेटा एकत्र करने में, किसी को विषय संपत्ति के परिप्रेक्ष्य के बारे में सीखना चाहिए।

डीसीएफ विश्लेषण पर सावधानीपूर्वक विचार करने की आवश्यकता है। एक विशिष्ट प्रकार के स्थान और परिचालन लागत के लिए अपेक्षित आपूर्ति और मांग की पूंजीकरण दर। सही ढंग से किया गया, ऐसा विश्लेषण ऐसी जानकारी प्रदान कर सकता है जो प्रत्यक्ष पूंजीकरण के माध्यम से स्पष्ट नहीं है। हालांकि, अक्सर, डीसीएफ विश्लेषण का प्राथमिक उपयोग प्रत्यक्ष पूंजीकरण मूल्यांकन के बाजार मूल्य की पुष्टि करता है। हालांकि कुछ एनओआई संपत्तियों के लिए डीसीएफ विश्लेषण में उपयोग किए गए अनुमान अधिक सटीक हो सकते हैं, प्रत्यक्ष पूंजीकरण बाजार मूल्य अनुमान की स्वतंत्र पुष्टि के लिए उचित दर में छूट की आवश्यकता होती है।

निष्कर्ष

आधुनिक दुनिया में बड़ी संख्या में आर्थिक उपकरण हैं और उन्हें समझना काफी कठिन है। यह आलेख प्रत्यक्ष पूंजीकरण विधि पर विस्तार से चर्चा करता है। यह एक बहुत ही उपयोगी विधि है जिसका उपयोग अक्सर अर्थशास्त्र में किया जाता है। अब पाठक इससे परिचित हो गया है और इसका उपयोग कर सकता है। किसी भी प्रकार के व्यवसाय या आय वस्तु का मूल्यांकन करते समय प्रत्यक्ष आय पूंजीकरण विधि न्यूनतम जोखिम के साथ एक सफल व्यवसाय बनाने में मदद करती है।

प्रत्यक्ष पूंजीकरण पद्धति का उपयोग करके संपत्ति का मूल्यांकन वस्तु की लाभप्रदता के स्तर और उसके उपयोग की शर्तों को बनाए रखने के लिए प्रदान करता है।

सार और विशेषताएँ

रियल एस्टेट का मूल्यांकन दो तरीकों से किया जाता है - प्रत्यक्ष पूंजीकरण का उपयोग करके या रियायती नकदी प्रवाह (डीसीएफ) के माध्यम से। दोनों तरीकों को इस शर्त के तहत लागू किया जाता है कि संपत्ति की कीमत सीधे उसकी आय उत्पन्न करने की संभावित क्षमता पर निर्भर करती है। गणना में आवश्यक रूप से जोखिम का स्तर शामिल होता है जो लाभ के परिवर्तन के साथ होता है, जो भविष्य में वस्तु की कीमत के एक विशिष्ट संकेतक में विकसित हो सकता है।

इन तरीकों के बीच मुख्य अंतर उत्पन्न मुनाफे के लेखांकन के लिए अलग-अलग एल्गोरिदम है। प्रत्यक्ष पूंजीकरण में, एक विशिष्ट समय अवधि के लिए प्राप्त आय को ध्यान में रखा जाता है। डीसीएफ के मामले में, पिछले कुछ वर्षों के संकेतकों को आधार के रूप में उपयोग किया जाता है, और रिपोर्टिंग अवधि समाप्त होने के बाद अचल संपत्ति के पुनर्विक्रय से संभावित लाभ को यहां शामिल किया जा सकता है।

कार्यप्रणाली का चुनाव निम्नलिखित कारकों से प्रभावित होता है:

एल्गोरिथम में वर्तमान प्रतिस्पर्धी रुझानों का प्रतिबिंब;
जानकारी की मात्रा जिस पर विश्लेषण आधारित है, उसका प्रकार, पूर्णता और विश्वसनीयता;
वस्तु की विशिष्ट विशेषताओं का उपयोग करने की क्षमता जो अंतिम लागत - स्थान, आकार आदि को प्रभावित कर सकती है।

इन शर्तों के तहत, उन मामलों को उजागर करना उचित है जब प्रत्यक्ष पूंजीकरण पद्धति को सबसे उपयुक्त माना जाता है:

वित्तीय प्रवाह लंबे समय तक स्थिर रहता है, हालाँकि वे शून्य से ऊपर होते हैं;
सुविधा के उपयोग से लाभ धीरे-धीरे बढ़ता है, भले ही थोड़ी वृद्धि में।

प्रत्यक्ष पूंजीकरण विधि की गणना

इस पद्धति का उपयोग वस्तु की कुल कीमत को दर्शाता है, जिसमें विशिष्ट घटक, विशेष रूप से भवन और भूमि की लागत शामिल होती है।

वस्तु "सी" की कीमत का सामान्य सूत्र सरल रूप में शुद्ध परिचालन आय (एनओआर के रूप में संदर्भित) और पूंजीकरण अनुपात (सीकैप) के बीच संबंध को दर्शाता है:

NOR को वार्षिक या औसत वार्षिक के रूप में लिया जाता है।

विचाराधीन गणना पद्धति का उपयोग दो स्थितियों में नहीं किया जाता है:

वस्तु लाभ का एक अस्थिर स्रोत है;
संपत्ति का निर्माण अभी तक पूरा नहीं हुआ है या संपत्ति बहाली के अधीन है।

प्रत्यक्ष पूंजीकरण पद्धति का उपयोग करने के चरण:

किसी वस्तु से होने वाले अपेक्षित लाभ की गणना। विश्लेषण वार्षिक प्रदर्शन या उसी अवधि के औसत प्रदर्शन पर आधारित हो सकता है। प्राथमिकता सुविधा का यथासंभव कुशलतापूर्वक उपयोग करना है।
वापसी की दर और धन की वापसी की दर के आधार पर पूंजीकरण अनुपात का मूल्य निर्धारित करना। प्रत्यावर्तन की कीमत की गणना यहां नहीं की गई है; प्रक्रिया केवल अचल संपत्ति वस्तुओं के संबंध में शुरू की गई है।
शुद्ध परिचालन आय और पूंजीकरण अनुपात को ध्यान में रखते हुए संपत्ति की कुल कीमत का गठन।

एक विश्वसनीय तस्वीर प्राप्त करना मुश्किल हो जाता है, यह तथ्य है कि अधिकांश रियल एस्टेट बाजार काफी अपारदर्शी हैं; वे वस्तुओं के वास्तविक किराये या बिक्री के बारे में पूरी जानकारी प्रदान नहीं करते हैं। एक अन्य समस्या लोडिंग तीव्रता और संबंधित परिचालन लागत के संबंध में स्पष्ट आंकड़ों की कमी है। परिणामस्वरूप, प्रमुख कम्प्यूटेशनल पैरामीटर प्राप्त करने की प्रक्रिया काफ़ी कठिन हो जाती है।

फायदे और नुकसान

प्रत्यक्ष पूंजीकरण पद्धति का मुख्य लाभ और इसके सक्रिय उपयोग का कारण गणना की सुविधा और आसानी है। लंबी अवधि के पट्टे के परिणामस्वरूप लाभ उत्पन्न करने वाली अचल संपत्ति संपत्तियों का विश्लेषण करने के लिए यह सबसे सरल समाधान है। इस पद्धति का उपयोग करके, आप वर्तमान बाजार स्थितियों को देख सकते हैं, जो विशेष रूप से महत्वपूर्ण है, क्योंकि विशेष वातावरण में लेनदेन की एक महत्वपूर्ण संख्या को कीमत और भविष्य के लाभ के दृष्टिकोण से माना जाता है।

यदि किए जा रहे लेनदेन के बारे में पर्याप्त स्तर की जानकारी हो तो विचारित एल्गोरिदम का उपयोग करना हमेशा उचित नहीं होता है। यह उन स्थितियों में बेकार है जहां संपत्ति स्थिर लाभ नहीं देती है या अभी तक परिचालन में नहीं लाई गई है, जो एक महत्वपूर्ण नुकसान है।

पूंजीकरण विधि- आय दृष्टिकोण में गणना विकल्पों में से एक, जो आपको अधिकतम सटीकता के साथ अचल संपत्ति की कीमत की गणना करने की अनुमति देता है। कई अन्य तरीकों की तरह, पूंजीकरण विधि निम्नलिखित सिद्धांत पर आधारित है: संपत्ति (संपत्ति) की कीमत इसके रखरखाव की भविष्य की लागत के वर्तमान मूल्य के बराबर है।

पूंजीकरण विधि- संपत्ति की कीमत की गणना करने की एक विधि, जिसका सार शुद्ध परिचालन आय को मूल्य में बदलना है। गणना संचालन एक सरल सूत्र का उपयोग करके किया जाता है - NOR को पूंजीकरण अनुपात से विभाजित किया जाता है।

पूंजीकरण विधि: सार, पक्ष और विपक्ष

किसी व्यवसाय (संपत्ति) का मूल्यांकन करते समय, आय दृष्टिकोण के तरीकों में से एक के रूप में पूंजीकरण पद्धति का तेजी से उपयोग किया जाता है। इस प्रकार की गणना केवल तभी प्रासंगिक है जब सभी आवश्यक डेटा उपलब्ध हों, और इस शर्त पर भी कि अपेक्षित डेटा स्थिर होगा या मामूली वृद्धि दर बनाए रखेगा। ये शर्तें सीधे तौर पर लागू होती हैं, उदाहरण के लिए, किराये के व्यवसाय पर, जब आय का मुख्य प्रकार परिसर का किराया है।

संपत्ति की वर्तमान कीमत पूंजीकरण दर में परिवर्तन पर निर्भर करती है, इसलिए वर्णित विधि का उपयोग पैरामीटर के लिए स्पष्ट औचित्य का तात्पर्य है। सामा - परिकलित पैरामीटर को (पूंजीकरण अनुपात) से विभाजित करके वित्तीय प्रवाह का मूल्य (मूल्य) में परिवर्तन। विधि का संपूर्ण सार एक सरल सूत्र में व्यक्त किया जा सकता है:

वीएम = लाभ/के (या वी) = एम*डी,

जहां K पूंजीकरण अनुपात है,
डी - लाभ;
एम - कार्टूनिस्ट,

वीएम वस्तु का आकलन करने की लागत है।

पूंजीकरण विधि का सार - पूंजीकरण दर को ध्यान में रखते हुए वार्षिक लाभ की मात्रा की गणना करते समय, जिसके आधार पर कंपनी के मूल्य की गणना की जाती है। इस तकनीक का उपयोग एक विशेषज्ञ को कई समस्याओं को हल करने की अनुमति देता है:

उस अवधि की अवधि की गणना करें जिसमें विश्लेषण किया जाता है;
- पूंजीकृत आधार की गणना करें;
- पूंजीकरण अनुपात की गणना करें;
- बाजार मूल्य की गणना करें।

आज किसी कंपनी को पूंजीकृत करने के कई तरीके मौजूद हैं। वे लाभ के प्रकार के साथ-साथ उन मापदंडों के आधार पर भिन्न होते हैं जो गणना करते समय विभाजक (गुणक) के रूप में कार्य करते हैं। तो, हम पूंजीकरण पर प्रकाश डाल सकते हैं:

वास्तविक (वास्तविक) लाभांश;
- करों का भुगतान करने से पहले शुद्ध लाभ;
- करों के बाद शुद्ध लाभ;
- संभावित लाभांश इत्यादि।

शुद्ध लाभ की गणना एक निश्चित अवधि के भीतर की जानी चाहिए। विश्लेषण अतीत की तीन अवधियों के लिए किया जा सकता है, या तीन समयावधियों का उपयोग किया जा सकता है (गणना से पहले की दो अवधियाँ, वर्तमान क्षण के लिए एक और भविष्य की दो अवधियाँ)। प्राप्त मापदंडों की तुलना करना एक महत्वपूर्ण बिंदु है।

पूंजीकरण पद्धति के लाभों में शामिल हैं :

गणना में आसानी;
- वास्तविक बाज़ार स्थितियों का आकलन करने की क्षमता।

पूंजीकरण पद्धति का नुकसान यह है कि इसका उपयोग निम्नलिखित मामलों में नहीं किया जा सकता है: :

बाजार लेनदेन पर आवश्यक डेटा के अभाव में;
- जब यह अभी भी गठन के चरण में है;
- गंभीर पुनर्गठन कार्य की आवश्यकता है।

पूंजीकरण विधि: आवेदन और मूल्यांकन के मुख्य चरण

विधि का उपयोग करते समय, मूल्यांकनकर्ता का कार्य है:

1. एक निश्चित अवधि के लिए वित्तीय रिपोर्ट तैयार करने के लिए सभी चरणों को पूरा करें (अक्सर गणना पिछले पांच वर्षों के लिए की जाती है)।

2. आधुनिक GAAP आवश्यकताओं के आधार पर, रिपोर्ट में प्रदर्शित वित्तीय डेटा में समायोजन करें। यदि अतिरिक्त या निष्क्रिय कंपनी फंड को "छिपाना" आवश्यक है, तो उन्हें अंतिम चरण में विचार करने की आवश्यकता है।

3. सामान्यीकृत लाभ पर (करों में कटौती से पहले भी) करों (संघीय और स्थानीय) की गणना (पुनर्गणना) करें। परिणामस्वरूप, आप समायोजन को ध्यान में रखते हुए शुद्ध लाभ प्राप्त कर सकते हैं।

4. ऐसी स्थिति में जहां नकदी प्रवाह पूंजीगत लाभ की भूमिका निभाता है, आप शुद्ध लाभ में अतिरिक्त समायोजन के बिना नहीं कर सकते (इसकी गणना पिछले चरण में की गई थी)। यह गणना आपको शुद्ध या सकल वित्तीय प्रवाह प्राप्त करने की अनुमति देती है।

5. पूंजीकरण अनुपात की गणना करें. गणना का उद्देश्य वह प्रवाह होना चाहिए जिसके लिए पूंजीकरण की आवश्यकता है। एक नियम के रूप में, यह प्रवाह शुद्ध आय है, जिसकी गणना चरण 3 में की जाती है। लेकिन कुछ मामलों में, शुद्ध और सकल नकदी प्रवाह (चरण 4) दोनों एक मीटर के रूप में कार्य कर सकते हैं।

6. उद्यम के जीवन की गणना करें, जो पूंजीकरण का आधार होगा। एक नियम के रूप में, कार्य के अंतिम वर्ष को ऐसी अवधि के रूप में लिया जाता है। अधिक सटीक परिणाम प्राप्त करने के लिए, पिछले कुछ वर्षों के संकेतक को ध्यान में रखते हुए गणना की जा सकती है।

8. सामान्य ज्ञान की जाँच करें। इस स्तर पर, गणना की समीक्षा की जानी चाहिए, और गणना में तर्कों की वैधता के संबंध में कई बुनियादी परीक्षण किए जाने चाहिए।

9. यदि दूसरे चरण में वित्तीय रिपोर्टिंग डेटा समायोजित किया गया था और गैर-निष्पादित या अतिरिक्त संपत्तियां दिखाई दीं, तो उन्हें सातवें चरण में गणना किए गए संकेतक में जोड़ा जाना चाहिए।

10. तय करें कि प्रतिभूतियों के अनियंत्रित ब्लॉक पर छूट या छूट को ध्यान में रखते हुए नौवें चरण में प्राप्त कीमत को समायोजित करने की आवश्यकता है या नहीं।

पूंजीकरण पद्धति के सरलीकृत गणना भाग में तीन चरण होते हैं:

सूत्र में अंतिम पैरामीटर (परिचालन लागत) वह धनराशि है जो संपत्ति के सामान्य संचालन को बनाए रखने के लिए आवश्यक है। उन्हें सशर्त रूप से स्थायी, परिचालन और आरक्षित में विभाजित किया जा सकता है।

अगला चरण पूंजीकरण अनुपात की गणना कर रहा है , जिसे कई विधियों का उपयोग करके निष्पादित किया जा सकता है:

1. परिसंपत्ति मूल्य में परिवर्तन के लिए समायोजन को ध्यान में रखना. यहां गुणांक में तत्वों की एक जोड़ी शामिल है - धन की वापसी की दर (पूंजी) और वापसी की दर।

गणना सूत्र:

जहां तक "डेल्टा" का सवाल है, यह पैरामीटर संपत्ति के मूल्य में कमी को दर्शाता है।

2. बाजार निचोड़ विधि के अनुसारसूत्र इस प्रकार दिखेगा:

यहां Ci वह कीमत है जिसके लिए i-th ऑब्जेक्ट बेचा गया था;
CHODi - किसी भी i-वें एनालॉग ऑब्जेक्ट के लिए शुद्ध।

इस तकनीक में सबसे बड़ी समस्या बीओडी (यह छिपी हुई है) पर जानकारी की खोज है।

3. संबंधित निवेश की विधि द्वारा. ऐसे मामले में जब अचल संपत्ति की खरीद क्रेडिट या व्यक्तिगत निधि से की जाती है, तो यह महत्वपूर्ण है कि पूंजीकरण अनुपात दो प्रकार के निवेशों को संतुष्ट करता है:

उधार ली गई पूंजी के लिए गणना इस प्रकार है:

इक्विटी के लिए, सूत्र है:

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- प्रत्यक्ष बिक्री मिलान विधि

आर=सीएचओडी/पीवी

निवेश और उधार ली गई पूंजी के बीच संबंध की विधि

आर=आरक्रेडिट*उ.वि. करोड़ + आरकोल*(1-उद.वि. करोड़)

भूमि एवं भवन निवेश विधि

Rtotal= Stz*Kcap.z.+Stz*Kcap.z.

अवशेष तकनीक विधि:

इस लागत को इस भाग के अनुरूप पूंजीकरण गुणांक से गुणा करके ज्ञात मूल्य के साथ किसी वस्तु के एक हिस्से से जुड़ी वार्षिक आय का हिस्सा निर्धारित करना;

कुल वार्षिक आय से वस्तु के ज्ञात भाग के कारण होने वाली राशि को घटाकर अज्ञात मूल्य वाली किसी वस्तु के एक हिस्से से संबंधित वार्षिक आय की राशि का निर्धारण करना;

किसी वस्तु के अज्ञात हिस्से का मूल्य उसके कारण होने वाली आय को संबंधित पूंजीकरण अनुपात से विभाजित करके निर्धारित करना;

ज्ञात और प्राप्त मूल्यों को जोड़कर किसी वस्तु का मूल्य निर्धारित करना।

समस्या 13.यदि भूमि की लागत 300,000 USD है, तो भवन के लिए अवशिष्ट तकनीक का उपयोग करके वस्तु की लागत निर्धारित करें; NOR - शुद्ध परिचालन आय - CU 100,000; भूमि के लिए पूंजीकरण अनुपात - 8%; एक भवन के लिए - 15%।

अवशिष्ट तकनीक का उपयोग करके संपत्ति का मूल्य निर्धारित करने का क्रम तालिका 1.16 में दिया गया है।

संकेतक	मात्रा.
भवन निर्माण लागत	300 000
शुद्ध परिचालन आय (एनओआई)	100 000
भवन के कारण आय का हिस्सा (300,000 * 0.08)
प्रति भवन अवशिष्ट आय
(100000-24000)
भवन की लागत (76,000 /0.15)
संपत्ति मूल्य

समस्या 13

संपत्ति 5 वर्षों तक सालाना 10,000 घन मीटर की शुद्ध परिचालन आय उत्पन्न करेगी। आप मानते हैं कि 5 वर्षों में संपत्ति 110,000 घन मीटर में बेची जाएगी। आइए मान लें कि बाजार छूट दर 8% है। वस्तु का वर्तमान मूल्य क्या है.

पीवी = सीएचओडी/एन = 10000/0.08 = 125 वर्ष।

समस्या 15

भूमि के लिए अवशिष्ट तकनीक का उपयोग करके वस्तु की लागत निर्धारित करें, यदि भवन की लागत 500,000 घन मीटर है, शुद्ध परिचालन आय 100,000 घन मीटर है, भूमि के लिए पूंजीकरण दर 8% है, भवन के लिए 15% है।

भवन से जुड़ी आय का हिस्सा:

500000*0.15 =75000 ये

भूमि से जुड़ी आय का हिस्सा:

100000-75000 = 25000 यूई

भूमि की लागत:

25000/0.08 = 312500 घन

संपत्ति मूल्य:

500000+312500 = 812500 ये

समस्या 16

उस संपत्ति की पूंजीकरण दर निर्धारित करें जिसमें स्वयं की और उधार ली गई धनराशि का निवेश किया गया है। उधार ली गई धनराशि का हिस्सा 65%। भूमि पूंजीकरण दर 14%

स्वयं का धन - 3300 हजार रूबल

एज़ेग. 600 हजार रूबल की राशि में आय

रोब=600/3300=18%

आर= आरक्रेडिट * यूएसपी। सीआर + आरकोल * (1- यूडी.वी. सीआर)

आर=0.14*0.65+0.18(1-0.65)=9.1+6.3=15.5

समस्या 17

मूल्यांकनकर्ता ने निर्धारित किया कि भूमि की लागत संपत्ति के मूल्य का 20% है

बाजार विश्लेषण से पता चला कि भूमि का पूंजीकरण 13% है, एक इमारत के लिए - 20%

समग्र रूप से वस्तु के लिए दर निर्धारित करें

Rtot = Stz * Kcap.z. + Stz * Kcap.zd

0,2*0,13+(1-0,2)*0,2=18,6%

समस्या 18

ZK के लिए अवशिष्ट तकनीक का उपयोग करके वस्तु का मूल्य निर्धारित करें, यदि SC 200 t.e. है, BOD -70000 t.e. है।

एसके पूंजीकरण अनुपात - 9%, जेडके - 0.1264

1. बीमा कंपनी को देय आय का हिस्सा:

200000*0.09 = 18000 अमेरिकी डॉलर

2. ZK के कारण आय का हिस्सा:

70000 – 18000 =52000 अमरीकी डालर

3. उधार ली गई पूंजी

52000 / 0.1264 = 411392.41 अमेरिकी डॉलर

ZK और SK की राशि:

200000 +411393.41 = 611392.41 यूएसडी

समस्या 19

ग्राहक 1,000,000 USD के ऋण के लिए संपार्श्विक प्रदान कर सकता है। 12% प्रति वर्ष की दर से, मासिक भुगतान में 25 वर्षों में चुकाया जाएगा। आवश्यक बीमा पूंजी 250,000 USD है। लाभांश दर 12%।

ऋण का NOR: 100,000*0.12 = 120,000 USD

चोद एसके: 250000*0.12 = 30000

CHODsum = 150,000 USD

समस्या 20

निम्नलिखित डेटा को देखते हुए कुल पूंजीकरण निर्धारित करें: कार्यालय का मूल्य 5 मिलियन रूबल है। मूल्यांकन के समय, लाभप्रदता थी:

सरकारी बांड - 8.5%

किसी कार्यालय में निवेश का जोखिम - बांड में निवेश की तुलना में - 5%

निवेश प्रबंधन लागत - 2%

अपर्याप्त तरलता के लिए समायोजन 2%

पूंजी रिटर्न के लिए समय 20 वर्ष है, पूंजी रिटर्न दर -5% (1\20)

आर कुल = आरप्रोक सेंट + आर वापसी = 0.085+0.05+0.02+0.02 + 0.05

समस्या 21

किसी अच्छे स्थान पर स्थित वस्तु से CHF 25,000 रूबल

प्रतिकूल स्थान पर एक समान संपत्ति 21,000 रूबल की आय लाती है। मूल्यांकन की गई संरचना के लिए भूमि की लागत 50,000 रूबल है, भूमि के लिए पूंजीकरण दर 8% है, भवन के लिए 10% है। घिसाव का प्रकार और मात्रा निर्धारित करें।

बाहरी पहनावा

भूमि का सीएचओडी = 50000 * 0.08 = 4000 अमेरिकी डॉलर

सीएचओडी बिल्डिंग = 21000 - 4000 = 17000 यूएसडी

बाहरी परिस्थितियों में परिवर्तन के कारण आय में हानि

25000-21000 = 4000 रूबल

भवन के कारण शुद्ध आय की हानि:

17000/21000 * 4000 = 3238 रूबल।

भवन के कारण आय की हानि

3238 / 0.1 = 32381 रगड़।

समस्या 22

बिल्डिंग नंबर 174900 की मंजिल की ऊंचाई 4 मीटर है, जो अत्यधिक है। 3 मीटर की मंजिल ऊंचाई वाली एक इमारत - 172,900 रूबल।

शारीरिक टूट-फूट 40%। मालिक के लिए अतिरिक्त खर्च - 500 रूबल।

पूंजीकरण दर - 10%.

कार्यात्मक टूट-फूट की मरम्मत नहीं की जा सकती।

भवन की अवशिष्ट ऊंचाई 4 मी

174900 *40% = 104940 रूबल।

भवन का अवशिष्ट आकार 3 मी

172900 * 0,6 = 103740

पहनने का अंतर:

आय की हानि

500 / 0.1 = 5000 रूबल।

पहनने की मात्रा:

5000 +1200 = 6200 रूबल।

समस्या 23

घर की कीमत = 20000+55000 = 75000

बीआरएम = 75000/725 = 103.45 यूई

बीआरएम 1 = 80000/675 = 118.5 वर्ष

बीआरएम 2 = 90000/765 = 117.65 यूई

समस्या 24

5 वर्षों के लिए 10,000 USD का CHOD। 5 वर्षों के बाद, संपत्ति $110,000 में बेची जाएगी।

सी.यू. बाज़ार छूट दर 8% है. वस्तु की वर्तमान स्थिति क्या है:

समस्या 30

एक खाली सार्वजनिक आवास अपार्टमेंट की लागत निर्धारित करें। एक इमारत के एक वर्ग मीटर की इन्वेंट्री लागत 8,000 रूबल है। 58 वर्ग मीटर क्षेत्रफल वाला 2 कमरों का अपार्टमेंट। अपार्टमेंट के उपभोक्ता गुणों की विशेषता निम्नलिखित गुणांकों से होती है:

मंजिल 3 - 0.47

कमरे की ऊंचाई 2.75 - 3 मीटर - 0.66

सभी कमरे अलग-थलग हैं - 2.45

üरसोईघर सहित उपयोगिता कक्षों का क्षेत्रफल 16 वर्ग मीटर - 0.45 है

अलग बाथरूम - 0.4

उलोगिया - 0.45

लिफ्ट - 0.45

सीढ़ी पर कचरा निपटान - 0.25

बाथरूम, केंद्रीकृत गर्म पानी की आपूर्ति - 0.4

आवासीय खिड़कियों का दक्षिण और पूर्व की ओर उन्मुखीकरण - 0.09 प्रति 1 कमरा

मेट्रो 4 स्टॉप से दूरी - 0.12

वर्ग- अपार्टमेंट की लागत;

सी- 1 एम2 की इन्वेंट्री लागत;

पी- वर्ग;

केपीकेके– अपार्टमेंट के उपभोक्ता गुणों का गुणांक.

Kpkk=0.47+0.66+2.45+0.45+0.4+0.45+0.45+0.25+0.4+(0.09*2)+0.12= 6.28

एसके = 8000 * 58 * 6.28 = 2913920 रूबल।

समस्या 31

लागत पद्धति का उपयोग करके भूमि भूखंड की लागत निर्धारित करें।

टिप्पणियों के परिणामस्वरूप, किराये की इमारत के अपार्टमेंट में निम्नलिखित प्रकार की नियमित मरम्मत की आवश्यकता की पहचान की गई: पेंटिंग - $2,500, 5 अपार्टमेंट में कालीन बदलना - $1,750, जल आपूर्ति नेटवर्क की मरम्मत - $2,200।

अल्प सेवा जीवन वाले तत्वों की विशेषताएं:

इमारत के पुनरुत्पादन की लागत $545,930 है। भौतिक सेवा जीवन 5 वर्ष है। भवन का पूर्ण सेवा जीवन 60 वर्ष है। बिल्डिंग में अपार्टमेंट की संख्या 20 साल पुरानी है. घरेलू उपकरणों के आधुनिकीकरण की लागत $12,000 है। मौजूदा घरेलू उपकरण की लागत $7370 है। ख़राब फ़्लोर प्लान के कारण एक अपार्टमेंट से आय में हानि $10 है, और एक औद्योगिक उद्यम की निकटता के कारण - $15।

रियल एस्टेट बाजार के इस क्षेत्र के लिए सकल किराया गुणक 5 के बराबर है।

भूमि भूखंड का अनुमानित मूल्य $50,000 है।

शारीरिक गिरावट

ए. हटाने योग्य:

पेंटिंग - $2500;

5 अपार्टमेंट में कालीनों का प्रतिस्थापन - $1,750;

पाइपलाइन प्रणाली की मरम्मत - $2200।

कुल उपचार योग्य शारीरिक हानि - $6450।

बी. अपरिहार्य अल्पकालिक घटक:

अस्थिर अल्पकालिक घटक - $31,700।

बी. घातक दीर्घकालिक घटक :

इमारत के पुनरुत्पादन की लागत $545,930 है।

माइनस: शारीरिक रूप से ठीक करने योग्य - $6450

अल्पकालिक पुनरुत्पादन की लागत $166,650 है

दीर्घकालिक तत्वों के पुनरुत्पादन की लागत:

545930 – 6450 – 166650 = 372830 $

गैर-हटाने योग्य दीर्घकालिक घटक: 372830 * 5/60 = $31068

2. कार्यात्मक उन्मूलन:

ए. सुधार योग्य:

उपकरण अपग्रेड ($12,000) - मौजूदा उपकरणों की लागत ($7,370) = $4,630

बी. अपूरणीय:

ख़राब फ़्लोर प्लान के कारण किराये का नुकसान:

3. बाहरी या आर्थिक टूट-फूट:

किसी औद्योगिक उद्यम की निकटता के कारण किराये में हानि:

सारांश:

दोबारा पुनरुत्पादन की लागत $545,930 है

माइनस: भौतिक रूप से हटाने योग्य - $6450

अपूरणीय अल्पावधि - $31,700

अपूरणीय दीर्घकालिक - $31,068

कार्यात्मक रूप से अपूरणीय - $12,000

बाहरी पहनावा - $18,000

टूट-फूट को ध्यान में रखते हुए इमारतों की कुल लागत $442,082 है

क्षेत्र की अनुमानित लागत - $50,000

कुल कीमत - $492,082

समस्या 34

दो साल पहले, एक व्यक्तिगत आवासीय भवन के निर्माण के लिए 20,000 घन मीटर का एक भूखंड खरीदा गया था। यह घर 55,000 USD में बनाया गया था। ऐसे माहौल में बिल्कुल फिट बैठता है जहां मौजूदा घरों की कीमत 80,000 से 90,000 यूरो तक है। कुछ पड़ोसी घरों को 675 से 765 घन मीटर प्रति माह की दर पर किराए पर दिया गया था।

नए घर को 725 यूरो प्रति माह पर किराए पर देने की योजना थी। घर का निर्माण पूरा होने के छह महीने बाद, क्षेत्र में यातायात पैटर्न बदल दिया गया, जिसके बाद एकल-परिवार के घरों में रहने के लिए सड़क कम आकर्षक हो गई। 15 महीने के भीतर मूल बाजार मूल्य पर घर बेचना संभव नहीं था। तब घर को 650 घन प्रति माह के हिसाब से किराए पर दिया जाता था, जो यातायात पैटर्न में बदलाव के बाद किराये की दरों के अनुरूप था।

परिभाषित करें: शाफ़्ट. किराये का गुणक, संभावित प्रारंभिक बाज़ार। घर की लागत, परिवहन के मार्ग में परिवर्तन के कारण घर के मूल्य में होने वाली हानि की मात्रा।

घर की कीमत = 20000+55000 = 75000

बीआरएम = 75000/725 = 103.45 यूई

बीआरएम 1 = 80000/675 = 118.5 वर्ष

बीआरएम 2 = 90000/765 = 117.65 यूई

औसत बीआरएम = (118.5+117.65)/2 = 118.075 यूई

118.075*725 = 85604 - घर की संभावित प्रारंभिक लागत

75000/650 = 115.38 - ड्राइविंग पैटर्न बदलने के बाद बीपीएम

(115.38-103.45)*725 = 8649.25 - हानि की राशि।

समस्या 32

3 हालिया तुलनीय आवासीय बिक्री के लिए बाज़ार जानकारी उपलब्ध है:

हाउस 1 अपनी सुविधाओं और स्थान में मूल्यांकन की जा रही संपत्ति के सबसे करीब है, लेकिन इसका परिदृश्य बेहतर है और यह अंतर 5,000 यूरो अनुमानित है, कचरा ढलान मूल्यांकन की जा रही संपत्ति के समान है, इसकी लागत 16,000 यूरो है। संपत्ति 1 3 महीने पहले बेची गई थी।

हाउस 2 में कचरा निपटान की सुविधा है, जिसे 6 महीने पहले अनुकूल वित्तपोषण शर्तों के तहत बेचा गया था (सामान्य वित्तपोषण शर्तों की तुलना में कीमत में 15,000 घन मीटर जोड़ें)

हाउस 3 बस स्टॉप से दो ब्लॉक दूर स्थित है, जबकि विषय संपत्ति 8 ब्लॉक दूर है। ऐसा माना जाता है कि बस स्टॉप वस्तु की लागत से 3000 घन मीटर घटा देता है। घर 2 दिन पहले बेचा गया था और इसमें कूड़ा निस्तारण की व्यवस्था नहीं है। इस प्रकार की अचल संपत्ति के लिए मूल्य वृद्धि 0.5% प्रति माह है।

विशेषता	वस्तु का मूल्यांकन किया जा रहा है	तुलनात्मक वस्तु

बढ़ती कीमतें
विक्रय मूल्य
बिक्री की तारीख		तीन महीने पहले	6 महीने पहले	2 दिन पहले
कचरा ढलान		+	+	-
आसपास का परिदृश्य		+5000	वही	वही
फाइनेंसिंग		-	+15000	-
जगह		जो उसी	जो उसी	6 वर्ग पर बेहतर.
अद्यतन कीमत
अपार्टमेंट की संख्या
अपार्टमेंट की कीमत

समायोजन कीमतें:

1) 600000*3*0.5% = 9000 ये

2) 750000*6*0.5% = 22500 वर्ष

स्थान के अनुसार सुधार:

3)3000*6 = 18000 ue

अद्यतन बिक्री मूल्य:

4) 600000+9000-5000 = 604000 ye

5) 750000+22500-15000 = 757500 ye

6) 450000+16000-18000 = 448000 ye

मूल्यांकित संपत्ति के 1 अपार्टमेंट की कीमत:

(24160+22250+24889)/3 = 24776 वर्ष

समस्या 33

आपका ग्राहक 1 मिलियन घन मीटर के पहले बंधक ऋण के लिए 12% प्रति वर्ष की दर से सुरक्षा प्रदान कर सकता है, जिसे मासिक भुगतान में 25 वर्षों में चुकाया जा सकता है। आवश्यक इक्विटी पूंजी CU 250,000 है। पूंजी पर लाभांश दर 12% है। आवश्यक वार्षिक शुद्ध परिचालन आय की गणना करें जो उधारदाताओं और उधारकर्ताओं दोनों को संतुष्ट करेगी।

उधार ली गई पूंजी से जुड़ी आय का हिस्सा:

1000000*0.12 = 120000 ये

इक्विटी के कारण आय का हिस्सा:

250000*0.12 = 30000 ये

30000+120000 = 150000 यूई

समस्या क्रमांक 36

एक फ़ास्ट फ़ूड रेस्तरां ज़मीन के एक टुकड़े को पट्टे पर देने पर विचार कर रहा है। इसके प्रति माह 2 हजार आगंतुकों के आने की उम्मीद है। औसतन, प्रत्येक आगंतुक 2000 घन मीटर का ऑर्डर देगा। प्रत्येक युआन बिक्री पर कंपनी का लाभ 0.1 युआन होना चाहिए। श्रम और सामग्री की लागत बिक्री की प्रति इकाई 0.8 घन मीटर होगी। आवश्यक लाभ मार्जिन बनाए रखते हुए कंपनी अधिकतम कितना मासिक किराया वहन कर सकती है।

बिक्री की मात्रा = 2000*2000 = 4000 हजार घन